민간 부동산 개발사에서 신규 개발사업의 사업성을 분석하고, 인허가 전략과 금융 구조를 설계하는 일을 합니다. 쉽게 말하면 '이 땅에 무엇을 지으면 얼마나 남는가'를 계산하고 실행 계획을 짜는 역할이에요. 예를 들어 어떤 토지가 나오면 먼저 용도지역과 용적률·건폐율을 따져 '여기에 주거를 몇 세대, 상업을 얼마까지 넣을 수 있는가'를 본 다음, 토지비·공사비·금융비용을 다 깔고 분양수입을 추정해서 사업수지(수익성)를 뽑습니다. 숫자가 되겠다 싶으면 그다음은 인허가예요. 지구단위계획 변경이나 건축심의 같은 절차를 어떤 순서로 풀어야 사업 기간을 줄일 수 있는지 전략을 짭니다. 마지막이 돈을 어떻게 조달할지인데, 브릿지론으로 땅을 사고 본 PF로 공사비를 끌어오는 식의 금융구조를 시행사·시공사·신탁사·금융사 사이에서 설계하죠. 한 사업이 땅을 보는 순간부터 준공·분양까지 몇 년을 끌고 가는, 판을 짜는 일이라고 보면 됩니다

부동산투자론에서 배운 사업타당성 분석 프레임이 실무에서 그대로 쓰입니다. 수익률 계산, 리스크 분석, 시장조사 방법론을 학부 때 탄탄히 익혀둔 덕분에 입사 초반부터 빠르게 적응할 수 있었어요. 부동산금융론에서 배운 PF 구조도 실전에서 바로 활용하고 있습니다.

하나의 프로젝트가 완공되어 실제 도시 풍경을 바꾸는 순간의 성취감은 정말 말로 표현하기 어려울 만큼 커요. 다만 사업 규모가 크다 보니 인허가 지연이나 시장 변동으로 스트레스를 받는 경우도 많아요. 그래도 결국엔 도시를 만들어간다는 자부심이 버티게 해줍니다.

세 가지를 말하고 싶어요. 첫째, 엑셀 기반 수지분석 능력. 토지비·공사비·금융비용을 넣고 수익률이 어떻게 바뀌는지 직접 모델을 짜보는 연습이 정말 중요해요. 둘째, 공법·인허가 절차에 대한 이해. 사업이 엎어지는 건 대부분 인허가에서 막혀서거든요. 셋째, 커뮤니케이션이에요. 개발은 혼자 하는 게 아니라 토지주·금융사·시공사·지자체를 설득하고 조율하는 일의 연속이라, 복잡한 사업 구조를 깔끔하게 설명하는 능력이 의외로 결정적입니다.

저는 '지금 좋은 땅'보다 '곧 좋아질 땅'을 봐요. 이미 다 오른 입지는 토지비가 비싸서 남는 게 없거든요. 그래서 교통 호재나 도시계획 변경 가능성처럼 가치가 바뀔 신호를 먼저 봅니다. 그다음 반드시 확인하는 게 용도지역과 규제예요. 아무리 입지가 좋아도 그 땅에 내가 원하는 규모를 못 지으면 사업이 안 되니까요. 마지막은 출구, 즉 '다 지으면 누구한테 어떻게 파느냐'예요. 이 세 가지가 맞물려야 비로소 사업이 됩니다. 결국 부지를 본다는 건 입지·법규·시장을 동시에 겹쳐 읽는 일이고, 그 감각은 도시계획과 부동산을 같이 공부한 사람이 특히 강점을 가질 수 있는 부분이에요.